不动产现状说明书
扶风县不动产现状说明书
县不动产登记中心：
依据《物权法》、《不动产登记暂行条例》相关规定，就申请抵押权登记的不动产现状及相关事项作如下说明：
一、抵押权人通过不动产实地调查核实后确认，该不动产实际状况与《不动产权证书》所记载的内容一致。
不动产权人：证书编号：
不动产坐落：不动产用途：
房屋建筑面积：㎡不动产价值：万元
二、该不动产不存在法院查封、冻结等限制设定抵押的情形。
三、该不动产未被列入城市拆迁范围。
四、在本次抵押登记前，该不动产未设定抵押担保。
五、因抵押登记后不动产地址（房号）等发生变更，又未及时办理变更登记，造成重复出售、抵押的，其一切经济法律责任均由抵押当事人双方承担。
以上说明如有不实，由此引起的一切经济法律责任概由抵押当事人双方承担。
抵押权人（签章）：抵押人（签章）：
年月日年月日
XXX不动产登记工作情况汇报
xx市不动产登记工作情况汇报
xx市不动产登记中心自2016年6月29日成立以来，坚决贯彻落实市委市政府决策部署，以夯实基础保障为切入点、以破解民生难题为着力点、以优化营商环境为落脚点，不断加强不动产登记工作规范化、标准化建设，取得了较好的工作成效和社会效益，2018年，被列入“全国百佳不动产登记便民利民示范窗口”创建单位名单。
一、总体情况
（一）夯实基础保障，不断提升工作水平
一是突出为民务实导向。以争创“全国百佳不动产登记便民利民示范窗口”为契机，着力优化服务环境，真正便民利民。建成了多功能、多元化的服务大厅，设置窗口43个，自助查询机2台，全面实现“一站式”服务。在服务大厅设立导询专区，对老弱病残孕、军人等特殊群体采取简化手续，优先办理，提供无障碍服务。推行“一次受理、内部流转、一次办结”的模式，着力强化窗口之间的业务衔接，零距离服务，真正做到了让数据多跑路，让群众少跑路。目前，共为老病残等特殊群体上门办理业务732件，“绿色通道”办理2643件，进社区现场办理不动产登记业务17次。
二是加快推进职能整合。认真落实市委关于机构改革的工作要求，以不动产登记档案整合为突破口，推动各项业务工作快速、有机融合。整合原房产登记平台数据702261条，限制性登记192854条，档案电子化完成比例100%，形成完整的不动产登记数据，迁移率达100%。归集整理上架土地档案16320卷，移交四个国土分局档案18000余卷，补录电子档案3200余卷，档案馆藏80余万卷，新增不动产登记档案扫描率达到100％。国家要求用三年时间完成整合任务，我市仅用二年时间在全省率先全部完成。
三是加强信息化建设。搭建了统一的不动产登记“云服务”平台，使用专网通讯，通过平台门户统一向市、县两级不动产登记部门提供数据存储及平台服务。加强市县不动产登记日常业务的网络化和规范
化管理，实现了不动产登记、交易和信息依法依规互通共享，使不动产登记信息更加完备、准确、可靠，同时将数据上传国家信息平台。
（二）破解民生难题，有效化解社会矛盾
一是加强制度建设。2016年，我市在全省首先提出解决历史遗留不动产登记问题，重点研究解决和处理无土地审批手续的国有建设用地上房屋及转让、抵押以划拨方式取得土地使用权的房地产如何办理不动产登记问题。结合我市实际，制定出台了《关于进一步规范登记工作的意见》，着力解决已办理过房屋所有权证但不能正常办理不动产统一登记业务的问题以及国有存量建设用地上已入住多年的住宅项目，由于无土地审批手续，一直不能办理产权登记的问题，为妥善解决历史遗留问题奠定了制度基础。
二是完善工作机制。认真落实市委主要领导关于不动产登记历史遗留问题的处理工作的指示批示精神，把解决不动产登记历史遗留问题做为信访和维稳工作的重中之重。成立了xx市处理不动产登记历史遗留问题工作协调小组，及时出台工作方案，明确了不动产登记历史遗留问题的界定、政策的把握、法律法规的适用以及解决不动产登记历史遗留问题原则和方法，为妥善解决历史遗留问题提供了机制保障。
三是创新工作举措。按照省政府要求，各市不动产遗留登记问题到2020年年底全部解决。年初以来，市委、市政府高度重视不动产登记历史遗留问题的处理工作，市委赵长富书记就工作思路、解决路径、部门联动、办理时限、责任落实等提出了明确意见，并把解决不动产登记历史遗留问题做为信访和维稳工作的重中之重。市政府成立了由常务副市长任组长，主管副市长任副组长，市政法委、信访局、住建委、综合执法局、房屋征收办、国土局、财政局、审批局、城投公司、消防局、国税局、老边区、站前区、西市区等部门组成的xx市处理不动产登记历史遗留问题工作协调小组（简称协调小组），办公室设在国土局，具体协调处理日常工作。在有关辖区政府和市直部门的共同努力下，我市不动产登记历史遗留问题的处理工作取得了阶段性成果。
事例1：xx深港购物中心因开发建设单位股东间发生经济纠纷、没有竣工验收手续等原因未办理不动产首次登记，导至53户外门市业主18年不能办理个人不动产权证，同时该宗土地被丹东市中级人民法院和沈阳市沈河区人民法院查封，引起业主18年上访不断，问题一直未予解决。
协调小组成立后，第一个议题就从这个难题入手，多方论证，找出症结，明确各部门责任和解决办法。首先，由市住建委出具情况说明，确认验收手续；不动产登记中心只用
2个工作日全面完成该项目的首次登记；最后，由市政法委领导带领市中法和不动产登记中心先后到丹东市中级人民法院、沈阳市沈河区人民法院沟通解决查封问题。至此，深港购物中心业主购买18年的门市房屋终于办理了个人不动产权证。
事例2：xx永江裕华园小区建设单位因经济纠纷产生诉讼，消防、质量未经验收，未办理不动产首次登记，至使小区1600余户业主7年不能办理个人不动产权证，引起大量业主上访。
协调小组多次召集相关部门研究解决办法，按解决历史遗留问题的原则，做出各相关部门责任分工，要求由消防部门对小区消防进行检验；由有资质的检测机构出具质检报告；不动产登记中心完成该项目的首次登记。市政法委按轻重缓急制定了分批解决的思路，即先行处理商品房网签合同的业主；再行处理商品房手写合同的业主；最后处理一人购多户住宅的业主。不动产登记中心利用5个工作日对1600余户
业主的购房手续进行有无权属争议及司法限制等项目的筛查。经过相关责任单位的共同努力，该小区业主陆续办理不动产的转移登记，领取了不动产权证。
我们坚持在产权清晰、质检和消防合格的基础上，容缺为百姓办理登记。全市6个县（市）区历史遗留不动产登记问题共计13.2万户，截至目前已解决11万户，完成率83.2%。其中：站前区完成64.53%，西市区完成50.36%，盖县完成98.4%,大石桥完成88.76%，鲅鱼圈完成82%，老边区完成85.02%。
（三）优化营商环境，着力推动振兴发展
一是打造服务企业“直通车”。注重围绕优化营商环境开展工作，提出了“不能让企业把时间耗在办证上”的工作要求，早在2016年就出台了《关于进一步加强优化营商环境的实施意见》，按照“特事先办、急事快办、易事即办”的原则，为企业提供“联审联办、缺席默认；限时完成、超时默认”的无障碍不动产登记服务。目前，为企业“直通车”式办理各类不动产登记37件。
二是实现服务企业“点对点”。定期对重点投资企业的投资状况进行预测性模拟，建立对全市400多家重点投资企业联系帮扶制度，由分管负责同志分工包企，一企一策，跟踪服务。目前，分管负责同志共帮扶企业解决不动产登记问题17件。
三是推行房产交易转移登记“一窗受理”。2018年10月，将不动产交易、缴税、登记并联，全面推行不动产交易、登记和缴税“一窗受理”。按照市委市政府安排，2019年9月1日，市房产市场管理处全部职能及人员划将转至我中心，届时，商品房的销许、备案、交易、登记、税收等业务也将并入，真正实现让企业、群众“一窗办多事，最多跑一次”。
二、工作中存在的主要问题
（一）营商环境还需要进一步优化
一是在推广自助服务方面存在资金压力，为方便企业、百姓开展自助服务，中心计划集中配备一体化政务服务终端机（不动产登记证明查询打印机），经过市场调研，价格大概在15万元左右。在xx地区的乡镇街道、社区、银行、邮政等设立便民服务点不动产登记证明查询打印机是一笔很大的支出，需要财政支持。
二是涉及继承的不动产登记业务咨询，继承业务受理申请人涉及3-14人左右，受理时间较长，群众排队等候时间较长，还需要我们增加人员，增加窗口，优化登记流程。
（二）数据共享方面与发达地区还有较大差距
中心依托市政务服务平台和共享交换平台，实现主城区内的信息互联互通，但是与发达地区相比较差距较大，信息共享需要相关部门协同完成，例如要与市公安部门数据共享实现提取国家人口基础信息；与市法院通过数据共享实现提
取司法判决信息；与市民政部门通过数据共享实现提取婚姻登记信息以及存储的地名地址、门牌号码和社团组织登记信息；与市卫生部门通过数据共享实现提取死亡和出生医学证明信息；与市住建部门通过数据共享实现提取竣工验收备案等信息这些都需要政府部门的支持。
（三）历史遗留问题还没有彻底解决
xx市不动产登记历史遗留问题还有2.2万户没有得到彻底解决。一是因市审批局、市住建委（涉及规划核实的职能现划转入市自然资源局）、市消防局没有按市长办公会要求向市不动产登记中心提交项目表述具体的“承诺函”或办理意见而没有落实，涉及小区有东方绿地、红运大饭店二期、通惠门市场等；二是划拨土地上商业用地房转让时无政策依据，待制定相关政策后解决，涉及小区有春泉市场等；三是涉及法律问题，待争议解决后再行处理，涉及小区有阳光小区；四是军事用地上建设的住宅，因部队明确复函不同意放弃土地使用权而无法办理转移登记，涉及小区有八一小区、康泰里住宅楼、启智家属楼等。
三、下一步工作打算
（一）进一步优化营商环境
一是积极开展“互联网+不动产登记”，方便群众安排办理不动产登记时间，减少现场排队等候。积极推进“互联网+不动产登记”，在“xx不动产微信公众号”、“xx不动产登
记中心官网”开通不动产登记网上预约和登记材料网上预审业务基础上，要逐步实现网上办理。积极推进不动产抵押登记窗口向银行延伸，为群众和企业融资更加便利。
二是在站前区、西市区内设立不动产登记便民服务中心，负责辖区内不动产登记的宣传、解释工作，负责增量房、存量房贷款交易的全程代理工作，负责区域商品房网签备案工作，方便辖区内的百姓就近办理不动产相关业务。
三是主动担当，推行继承登记承诺制，在不动产继承登记中，推广申请人书面承诺方式替代难以获取的死亡证明、亲属关系证明等材
料。对非因权利人原因产生的不动产坐落地址变化，需要变更登记的，通过信息共享和内部协调方式处理。针对各类奇葩证明，只减不增。
四是扩大不动产登记服务范围，利用互联网+的优势，加强与相关单位的协作，通过办理不动产登记能够实现水、电、煤气、暖气同时变更，实现“多个事项最多跑一次”。
（二）彻底解决历史遗留问题
一是坚持登记发证与相关单位责任分开实行“先办后补”的原则。坚持房屋权属无纠纷、业主购房手续真实性后，先行为业主办理不动产证的意见。各责任单位应先完成补办手续或出具同效文件，并将相关材料提交给市不动产登记中心归档，未按期提交，造成因不动产登记要件缺失而产生的一切后果，由各相关单位承担。
二是继续深入开展历史遗留登记问题调研，查实真实情况，将工作做实、做细，为政府决策提供依据。同时与政府各相关部门对这些历史遗留问题进行汇总，交换意见。中心下一步，按照市政府要求，召开协调小组工作会，提出针对历史遗留问题的解决办法，确保除军事用地上建设住宅、集体用地建设商品房、涉法涉诉问题外，其他历史遗留问题按照市委要求，在2019年10月末基本解决。
xx市自然事务中心
2019年8月23日
内乡县人民政府办公室关于进一步解决中心城区范围内不动产登记历史遗留问题的通知（2021）
为全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，深入落实以人民为中心的发展思想，扎实推进不动产交易登记便民利民改革，优化营商环境，妥善解决当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，进一步化解社会矛盾，切实维护群众合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《河南省人民政府办公厅关于印发河南省不动产交易登记便民利民改革实施方案的通知》（豫政办〔2018〕54号）《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11号）等法律法规和政策规定，经8月5日县长办公会议研究同意，现就妥善解决我县当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，通知：
一、关于中心城区范围内因政府或政府委托职能部门实施拆迁安置形成的历史遗留问题
1.中心城区范围内，拆迁后安置的自建房（住宅）申请不动产登记的，不再逐一审批；房屋已竣工的不再办理国有建设用地使用权批准文件和划拨决定书、建设工程符合规划等文书，可由拆迁安置户持拆迁安置协议、安置实施单位出具的安置真实性证明材料及房屋建设情况等证明材料，由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续，视为房屋符合规划和房屋竣工的材料，办理不动产登记。
2.因旧城改造等原因拆迁安置商品房的，由房地产开发企业和拆迁安置户共同申请，持县政府或政府职能部门签订的安置协议、房地产开发企业的不动产权证书、商品房备案合同、完税或减免税凭证等材料为拆迁安置户办理转移登记。实际房屋面积超过安置补偿面积的，凭房地产开发企业的不动产权属证书、安置协议、房地产开发企业出具的超出安置补偿面积、房款支付凭证、完税或减免税凭证等材料，为安置户办理不动产登记。
二、关于提交土地权属资料的问题
1.中心城区范围内，城镇居民自建的独家院，权利人已取得《房屋所有权证》、土地权属边界清楚、四邻无纠纷、产权没有发生转移和变更的，经组、村、镇证明，符合规划，且公告权属清晰无争议的，按国有划拨建设用地登记。
2.中心城区范围内独家院交易涉及划拨土地使用权转让的，不再逐一审批，不再办理土地使用权审批出让手续，可采用以下任意一种方式办理：
①每次交易时买方按交易时房地产价值的5％缴纳土地收益金后，以划拨方式办理不动产登记。
②卖方按房屋现行基准地价一次性缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。
③房屋所有权已发生转移，土地使用权未转移的，由现房屋所有权人按照本条款执行。
三、关于公建项目（以政府名义发文修建的项目）的问题
1.2008年2月25日后，公建项目需持规划部门颁发的《建设工程规划许可证》或房屋符合规划、建设的相关材料，视为建设工程符合规划的材料。
2.公建项目房屋竣工后，规划已核实验收颁发《建设工程规划许可证》；住建部门的《建设工程竣工验收备案证书》未对整栋楼进行竣工验收，由第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具安全性检测鉴定报告的，当事人可以凭《建设工程规划许可证》、已验收部分的竣工备案证明和第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具的安全性检测鉴定报告等材料，视为建设工程符合规划和房屋已经竣工验收。
四、关于自建房实测面积与批准面积不一致和房屋竣工验收的问题
1.自建房申请不动产登记，实测建筑面积不超过300m2的，持《建设工程规划许可证》和房屋所有权人或承建单位出具的房屋已竣工证明，直接按照实测面积进行登记。
2.实测建筑面积超过300m2的，按照第五项执行。
五、关于未通过建设工程规划核实的问题
1.对于项目符合规划条件能够补办规划验收手续的，由建设单位报经县人民政府同意后，由规划主管部门按现状出具核实意见。
2.对确因建成时间较早，未办理过建设工程规划许可证，并因无法提供相关资料等原因不具备补办条件的，在符合用地性质、不占压四线的前提下，由建设单位报经县人民政府同意后，建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。规划核实情况说明函可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。
3.建设项目部分符合规划的，规划主管部门对符合规划的部分先行核实，分期核实的应以整栋建筑为单位进行规划核实，并出具规划核实意见。
4.建设项目未按规划条件要求配建公共用房或者配建的公共用房未达规定面积，但通过整改满足要求的项目，应在整改完成后再办理规划核实手续。因建设已经完成确实无法补建的，可由建设单位将已建成的房屋足额抵补应配建的公共用房后，办理规划核实手续。
5.建设项目未按规划许可内容建设，属“批少建多”且超建部分已销售或入住的，经县政府批准同意后，不再变更规划设计方案、补办建设工程规划许可证，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。综合执法局依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。
6.建设项目已建设未办理相关规划手续的，报县人民政府批准同意后，建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。属出让用地的项目需补缴土地出让金及相关税费，综合执法部门依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请不动产登记所需的材料。
六、关于房屋超出批准用地范围的问题
1.划拨土地上的房屋，已取得《房屋所有权证》，超出批准用地范围的，依照房地产价值的5％缴纳土地收益金后，按照实际用地面积办理变更登记。
2.出让土地上的房屋，已取得《房屋所有权证》，超出批准用地范围的，依照出让合同签订时的地价补交土地出让金及相关税费，直接按照实际面积办理变更登记。
七、关于不动产分割或合并的问题
1.同一主体分割或合并不动产的，原出让合同中涉及容积率、土地使用权的分割或合并，办理不动产登记时凭重新签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议办理土地使用权的分割或合并。需依法补交土地出让价款的，还应当缴清土地出让价款。
2.涉及房屋分割或合并的，由自然资源局在征求房管、规划部门意见后出具分割或合并的批准文件。
八、关于开发建设主体灭失的问题
1.因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或者上级主管部门申请办理不动产登记；没有承继单位和上级主管部门的，可由不动产所在地乡镇人民政府代为申请办理不动产登记。
2.因开发企业或有关单位灭失，未办理首次登记的，可以将首次登记和转移登记一并办理。根据申请，先按照不动产权属来源证明材料将首次登记的不动产权利人记载为灭失的开发企业或有关单位，可以不缮证并在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况，再依据取得不动产的合规材料，将转移登记的不动产权利人记载为购房人。已办理首次登记的，在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的，购房人可单方申请办理转移登记。自然资源局按照购房人的申请办理不动产登记。
3.因开发企业失联，无法依据当事人申请办理不动产登记的，在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地进行公告，公告期不少于15个工作日，告知其在公告结束之日起15个工作日内申请登记。超过时限不申请的，不动产登记机构可按照县政府或者相关部门的要求以及法律法规规定的材料，办理不动产登记。
4.权利人持分散登记时颁发的《房屋所有权证》申请不动产登记的，按《房屋所有权证》记载的内容办理不动产登记；《房屋所有权证》丢失的，有登记簿的按登记簿记载的内容办理不动产登记，无登记簿的按《房屋所有权证》存根记载的内容办理不动产登记。
九、关于不动产统一登记前非房地产开发企业建设的房地产项目登记的问题
不动产统一登记前非房地产开发企业通过挂牌出让取得国有土地的房地产开发项目，部分已经开发建设完成，尚未建设完成的部分房屋，不动产登记机构按照相关部门批准文件和
买卖合同办理不动产登记。
十、关于老旧小区房屋超宗地的问题
房屋超宗地的小区，对于在出让用地范围内的房屋，按照实际位置进行落宗，正常办理不动产登记；对于超出用地范围的房屋，补交出让金及相关费用后，不再进行行政处罚，直接办理不动产登记。
十一、关于中心城区范围内已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地（用房）问题
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋，老宅基地上已建成使用、至今未扩大的房屋，无土地使用手续的，经组、村、镇证明，依照政府批复面积由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋不再提供符合规划的材料，由规划部门出具该房屋不在征收拆迁范围证明材料代替房屋符合规划的材料，以及有资质的房屋鉴定机构出具的不属于危房的房屋鉴定报告，办理房地一体不动产登记。
2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后取得土地或者已建成房屋，未办理土地使用证、房屋所有权证的，由组、村、镇出具证明视为土地来源材料，由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋无规划手续的，由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续，视为建设工程符合规划和房屋已经竣工的材料。
3.本文件印发之日前，中心城区范围内居民申请换发土地使用证的，按国有划拨建设用地登记换发。
4.原连片开发建设的独院住宅，经核实签订有土地出让合同和总土地使用证、未办理分户转让手续的，或签订有土地出让合同、有足额缴纳土地出让金及相关税费票据、未办理土地使用证的，由申请人提供相关证明材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告，并注销原土地使用证，办理分户转让手续并缴纳相关税费后，按国有出让建设用地办理登记。
5.原连片开发建设的独院住宅，有土地征收批准文件、无足额缴纳土地出让金及相关税费票据、未办理土地使用权总证的，由申请人提供土地来源材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告，按国有划拨建设用地登记办理登记。
十二、关于不动产多次转移的问题
不动产多次转移后，房屋所有权已过户但土地使用权未过户的，由土地使用权人与房屋所有权人持转让协议和契税缴纳凭证等材料共同申请不动产登记。
十三、关于企事业单位的老旧集资楼、房改房和个人开发单元楼的不动产登记问题
1.针对统一登记前，企事业单位的老旧集资楼和个人开发的单元楼，权利人已取得房屋所有权证的，正常办理转移登记手续。属于划拨用地的，由自然资源部门根据土地分摊面积，依申请并经权籍部门调查认定后的基准地价减原划拨价，按使用年限70年核算土地出让金额，签订出让合同，按建筑物基底进行土地和房屋落宗，凭出让合同、出让金票据、不动产权证书、权籍调查成果、完税或减免税凭证等材料办理不动产登记。本宗地其余住户以后申请转移登记时均按此意见办理，土地出让金以申请时的基准地价核算，土地使用权出让年限以各户申请批准后的时间至该宗地上第一户出让合同终止时间为准。
2.个人开发的单元楼属于出让用地且权利人已取得《房屋所有权证》的，按整宗地土地面积分摊到每户。涉及两宗以上土地的，不再考虑跨宗地建设等情况，权籍调查按现状将土地合并后，按照该幢建筑物基底占压土地面积计算出该宗地上每套房屋的土地分摊面积，按建筑物基底进行土地和房屋落宗，办理不动产登记。
十四、关于权籍调查的有关问题
1.不动产登记机构在进行权籍调查时，若相邻权利人为企事业单位的老旧集资楼、房改房无法找到原开发单位或者无其他单位承继的，由权籍调查人员在权籍调查表注明原由后按利用现状确定权属界线，该相邻权利人可不再进行签字。
2.在办理国有建设用地使用权首次登记时，土地权属界限应当以土地利用批准文件（土地出让合同、土地划拨决定书等）为准。土地批准文件已明确土地利用界线和界址点坐标的，有原签章指界成果可以直接利用的，不动产登记机构不再进行实地调查，直接以土地利用批准文件上的权属界线为申请人填写不动产权籍调查表。
十五、关于中心城区范围外涉及国有土地登记的问题
对于中心城区范围以外涉及国有土地登记问题的，依据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第十四条“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”之规定，由组、村、镇出具证明材料，报县政府批准后，按照国有划拨建设用地进行登记。
十六、其他问题
1.本通知所指中心城区范围为：东至滨河西路，南至方山路，西至灵山路，北至职业中专，实验高中，螺蛳河以南（具体范围以附件为准）。
2.为加快解决各类历史遗留问题，有效化解社会矛盾，维护群众合法权益，由内乡县不动产统一登记制度建设领导小组定期组织相关成员单位召开联席会议，对于以往文件没有涉及到的问题，各相关成员单位根据各自职责，集中讨论形成一致意见，报县政府审批后执行。
3.涉及小产权和不符合城乡规划的房屋，不能通过此文件合法化。
4.以往县政府文件中与本通知内容不一致的以本通知为准，本通知未明确的继续按以往县政府文件执行。
附件：内乡县中心城区范围图（红线范围内）
2021年8月12日
（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
鄂尔多斯市人民政府关于解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题有关事宜的通知
文章属性
【制定机关】鄂尔多斯市人民政府
【公布日期】2019.11.21?
【字
号】鄂府发〔2019〕100号
【施行日期】2019.11.21?
【效力等级】地方规范性文件
【时效性】现行有效
【主题分类】国有资产监管综合规定
正文
鄂尔多斯市人民政府关于解决城镇
国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题有关事宜的通知
各旗区人民政府，市人民政府各部门，各直属单位，各大企事业单位：
根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于妥善解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的指导意见》（内政办发〔2018〕95号）及扫黑除恶专项斗争工作要求，为进一步解决全市城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题，切实保障广大群众合法权益，促进我市房地产业高质量发展，经市人民政府2019年第11次常务会研究，决定全面解决我市城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题，现就有关事宜通知如下。
一、遗留问题范围界定
本通知所指城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题是指全市城镇规划区国有土地上2015年12月31日前开工建设的房地产开发项目（包括政策性住房、商品住宅、商住一体、住宅兼容商业、购房人数较多的商业等项目）。
二、基本原则
（一）坚持属地管理、集中办理的原则。按照属地管理原则，旗区人民政府在市人民政府的统一领导下，督促房地产开发企业履行主体责任，积极配合有关部门解决房屋权属登记等历史遗留问题，对开发企业已经不存在或企业破产清算的项目，由旗区人民政府承担主体责任，市发改、自然资源、住建（人防）、税务和生态环境等部门要根据各自职能，实行一站式集中办理。
（二）坚持尊重历史、实事求是的原则。要充分考虑历史现状和政策法规变化，实事求是，区别对待。确因政策和规划调整等因素形成的历史遗留问题，按当时确定的政策、规定和标准处理；现行政策从简或优于过去政策的，执行现行政策。
（三）坚持以人民为中心、群众利益优先的原则。对于房屋权属登记遗留问题项目，要坚持群众无过错就可办理产权手续的思想，在本通知规定的范围内简化办事环节和流程，优先为群众办理不动产登记手续。各级纪检、监察部门要按照《中共鄂尔多斯市委办公厅市人民政府办公厅〈关于建立容错纠错机制激励干部改革创新干事创业的实施办法（试行）〉的通知》（鄂党办发〔2017〕10号）要求，建立容错机制，对各职能部门按本通知要求解决历史遗留问题办理相关手续过程中存在的问题，要区别对待，解除相关部门和办事人员后顾之忧。
（四）坚持“三先三后”，即先证后税（费）、先证后诉、先证后责的原则。不动产登记机构可依据购房合同、收款收据等房源证明材料，由税务部门出具税费后续补交同意办理不动产登记的意见后，为群众办理不动产登记手续。对非企业原因形成的问题，责令建设单位补办手续、补交费用。对个别以谋求不正当利益为目的恶意违规、拒不办理相关手续、拒不服从管理的项目，要从严查处。
（五）坚持处理遗留问题与杜绝再违规并重的原则。以2015年12月31日为
时间节点，划定项目范围，对纳入解决范围的项目要加快处理，原则上免于行政罚款。2016年以后发生的未批先建、超规划建设等问题不纳入解决范围，并严格执行相关法律法规，依法从严惩处。完善信用惩戒体系,全面调查处理房地产行业存在的违法违规行为,将企业法人、法定代表人列入“失信名单”,对造成项目烂尾的企业,严格限制其在我市范围内开发新项目。
三、保障措施
房地产历史遗留问题涉及千家万户的合法权益，事关社会和谐稳定，既是中央扫黑除恶督导组反馈意见整改工作重点，也是我市当前信访领域反映集中的突出问题。为推动我市房屋权属登记等历史遗留问题的顺利解决，成立鄂尔多斯市集中治理房地产遗留问题工作领导小组（下称领导小组）。集中治理房地产遗留问题工作属保障和改善民生工作领导小组专项工作，组长由市长斯琴毕力格担任，副组长由市委常委、副市长金武担任，成员由市住房和城乡建设局、市自然资源局、市财政局、市发展和改革委员会、市综合执法局、市司法局、市税务局、市中级人民法院、中国银行保险监督管理委员会鄂尔多斯监管分局和各旗区人民政府主要负责人组成。领导小组下设“回迁难”“入住难”“办证难”问题推进组和办公室，其中“回迁难”“入住难”问题推进组和领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，推进组组长和办公室主任均由市住房和城乡建设局局长余永崇担任，“办证难”问题推进组设在市自然资源局，组长由市自然资源局局长李云担任。
各旗区人民政府要比照成立相应工作机构，提高政治站位，强化责任担当，把解决房地产历史遗留问题作为“不忘初心、牢记使命”主题教育整改问题的重要内容，认真落实“为民服务解难题”的工作要求，增强责任感、紧迫感，加强组织领导，完善部门协作机制，提高工作效率，加快推动解决房地产项目遗留问题，切实维护好、保障好广大群众的合法权益。
附件：解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题操作守则
鄂尔多斯市人民政府
2019年11月21日
解决城镇国有土地上房屋权属登记等
历史遗留问题操作守则
一、责任体系
开发建设单位承担解决房地产项目遗留问题的主体责任,旗区人民政府负责项目的情况核实、项目认定、督促办理等相关工作。开发建设单位不存在的,由有关旗区人民政府指定单位代办相关事务,解决相关问题。
市集中治理房地产遗留问题工作领导小组（下称市领导小组）办公室负责房地产项目遗留问题的备案、统筹调度等工作。
二、总体流程
（一）开发企业或旗区人民政府指定的代办单位提出申请，并提交相关资料。
（二）按照事权划分，旗区人民政府审核申请资料后，核实项目基本情况,认定开竣工时间、企业资产情况等重点内容,出具审查意见，督促办理，并报市领导小组办公室备案。
（三）涉及需市级部门审批的事项，报市领导小组办公室会审，研究制定业务办理流程，编制《房地产项目遣留问题转办清单》,转市住房和城乡建设局、市自然资源局等相关部门办理。
三、解决“办证难”问题
坚持群众无过错就可办理产权手续的原则，简化办事流程，尽快办理相关手续或出具审查意见，尽快推动完成不动产登记。
（一）土地方面
1.未取得国有土地使用证的项目，如符合土地利用总体规划的，不再履行出让程序，由项目所在旗区人民政府确定用地界线权属调查后，先行为其补办项目用地手续，后由所在地旗区人民政府依法追缴土地出让金。（责任单位：市自然资源局、市财政局，各旗区人民政府）
2.已取得国有土地使用证，但建设单位改变用地性质的项目，由自然资源部门先行办理规划用途变更，再行办理土地用途变更手续，后依法追缴土地出让金。（责任单位：市自然资源局、市财政局，各旗区人民政府）
3.土地出让金和市政公用设施建设配套费收缴时限可调整至项目验收时。（责任单位：市自然资源局、市财政局，各旗区人民政府）
（二）规划方面
1.未按规划实施的建设项目，规划手续不齐全但符合详规的，补办规划手续，并据实核实；规划手续不齐全且不符合详规的，由自然资源、城市管理综合执法部门认定，认为可以保留的，据实出具意见并补办手续，同时将控规修改结果纳入控规修编成果中；复核后确定无法保留的，由城市管理综合执法部门依法处理。（责任单位：市自然资源局、市城市管理综合执法局，各旗区人民政府）
2.已出具规划手续但违规超建的项目，未造成重大影响的，由城市管理综合执法部门出具处罚意见后，自然资源部门先行出具同意按实际建设面积办理的意见，同时将控规修改结果纳入控规修编成果中，后依法追缴超容积率部分土地出让金。违规超建部分造成重大影响的，由城市管理综合执法部门依法处理。（责任单位：市自然资源局、市城市管理综合执法局，各旗区人民政府）
3.已出具规划手续现改变规划用途的项目，经核实符合总体规划要求的，依建设单位房屋用途变更申请，自然资源部门先行办理相关手续，同时将控规修改结果纳入控规修编成果中，后依法追缴土地出让金。（责任单位：市自然资源局、市财
政局，各旗区人民政府）
4.鉴于旧城改造项目的特殊性，可以分期拆迁改造，自然资源部门可根据项目实施进度，分割办理土地手续、分期办理规划手续；对已建成投入使用的建筑主体采取分段、分栋的形式进行规划核实并出具建设工程规划核实意见。（责任单位：市自然资源局，各旗区人民政府）
5.已建成投入使用但涉及采光、建筑间距等问题的项目，市自然资源局可先行出具审查意见，存在问题由项目所在地旗区人民政府负责协调解决。（责任单位：市自然资源局、市城市管理综合执法局，各旗区人民政府）
6.鉴于过去的行政管理体制，东胜区涉及的规划审批、发证、收费等事宜由东胜区人民政府自行研究解决。（责任单位：市自然资源局、市财政局，东胜区人民政府）
（三）税费清缴方面
涉及相关税费追缴的，实行“税（费）证分离、优先办证”的原则。企业欠税欠费的，各执收部门依渠道负责追缴。对购房人应缴纳的税费，通知购房人缴纳后为其办理房屋交易和不动产登记手续。对于房地产开发企业已办理注销税务登记，或被税务部门列为非正常户，或房屋产权通过市中级人民法院、仲裁委员会判决确定的，购房人可持商品房网签合同及生效的法律文书申请办理契税纳税申报，税务部门应予受理。涉及开发企业挪用购房人税费的，设立司法救助渠道协助购房人追缴。（责任单位：市税务局、市财政局、市自然资源局、市住房和城乡建设局、市司法局，各旗区人民政府）
（四）施工许可方面
1.已投入使用或达到使用条件的项目，在土地使用、工程规划、施工图审查、施工合同等资料齐全的情况下，可补办施工许可证。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局，各旗区人民政府）
2.未投入使用或未达到使用条件的项目，因土地使用、工程规划、施工图审查等手续不齐全问题未办理施工许可的，自然资源部门、施工图审查部门出具意见或办理手续后，可补办施工许可证。在审查施工图时，按当时设计合同文件签订日期的国家标准审查。因参建各单位主体责任不明确，合同文本、工程技术资料缺失无法保证工程质量的，由建设单位出具自行承担责任的声明，可补办施工许可证。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局，各旗区人民政府）
（五）竣工验收备案方面
1.补办消防手续时，规定需要消防设计审查验收的项目，按开工时的国家工程建设消防技术标准审查验收；规定需备案抽查的项目，建设单位作出符合消防验收标准的承诺后不进行备案抽查。（责任单位：市住房和城乡建设局，各旗区人民政府）
2.已投入使用或达到使用条件的项目，工程技术资料齐全的，补办消防验收、竣工验收备案手续。建设单位不能组织竣工验收，对工程技术资料审查的结果表明能保证结构安全、消防安全、满足主要使用功能的项目，工程质量监督部门出具监督意见后，住建部门出具同意办理房屋产权登记的意见。工程技术资料不齐全的，由建设单位出具自行承担责任的声明，委托具备相应资质的检测鉴定机构，对房屋的结构安全可靠性、主要使用功能出具鉴定报告；规定需要消防验收的项目，建设单位委托消防检测机构出具消防工程检测鉴定报告。工程质量监督部门审查鉴定报告后出具审查意见，审查意见要明确房屋性质、竣工面积、房屋已完工及房屋主体结构无安全隐患等内容。住建部门依据工程质量监督部门的审查意见，出具同意办理房屋产权登记的意见。（责任单位：市住房和城乡建设局，各旗区人民政府）
（六）不动产登记方面
1.符合办理不动产登记条件的商品房项目，建设单位不存在且无权利义务继承单位的，由旗区人民政府指定部门代办。开发建设主体灭失未办理首次登记但部分
住户已办理分户登记的项目，其余住户可依据已办理分户登记住户提供的资料办理登记。（责任单位：市自然资源局，各旗区人民政府）
2.对立项、土地使用、工程规划、施工许可等手续齐全的项目，由住建部门补录相关项目信息，不动产登记机构直接办理不动产登记手续。（责任单位：市自然资源局、市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局，各旗区人民政府）
3.购房人持契税完税（或免税）凭证、商品房网签合同、法律文书申请办理不动产登记业务，不动产登记部门应予以受理，同时函告税务部门该不动产登记业务未能提供相关发票，其涉及的增值税及附税、土地增值税等相关税费需清查核实，税务部门应在收到函告后5个工作日内向不动产登记部门回函，说明该不动产开发企业转让不动产环节的相关税费正在调查核实中，不动产登记部门依规办理不动产登记手续。（责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局、市司法局、市税务局，各旗区人民政府）
4.因土地使用权抵押、查封无法进行房屋权属登记的，土地抵押权人或查封人出具同意办理不动产登记的意见后，不动产登记部门予以办理房屋登记手续。房地合一前，已办理的房产证，权利人要求换不动产证的，无论土地是否抵押，不动产登记部门直接予以办理。（责任单位：市自然资源局、市中级人民法院、中国银行保险监督管理委员会鄂尔多斯监管分局，各旗区人民政府）
四、解决“回迁难”“入住难”问题
按照政府主导、企业接盘的思路，加紧完善配套设施、盘活停缓建项目，妥善解决回迁安置问题，让群众住有所居。
（一）完善基础配套方面
1.项目主体已完工，因基础配套设施未完成导致无法入住的，旗区人民政府组织对开发企业进行清产核资，出具追缴承诺函，协调水、电、暖、燃气等相关企业限期完善基础配套设施，先行解决群众入住问题。法院、住建部门依法查封或质押
开发企业的有形资产，督促企业限期支付建设费用，到期未付的，依法变卖开发企业资产以偿还相关费用。（责任单位：市住房和城乡建设局、市中级人民法院、市司法局、市财政局，各旗区人民政府）
2.针对法院裁定的网签合同过户，申请执行人无法提供原商品预售合同的，由住建部门核实信息后，不动产登记部门予以办理转移登记手续。（责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局，各旗区人民政府）
3.个人、开发企业分割不动产的，由自然资源、住建部门出具联合审批意见后，按照意见办理。（责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局）
4.公共设施用房实际建筑面积基本与规划相符但位置与规划不符的，可以保留使用。未建成的，由所在街道社区组织三分之二以上的业主签字同意后在项目区内重新选址建设。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局，各旗区人民政府）
（二）盘活停缓建项目方面
因资金紧张无力继续建设的停缓建项目，充分发挥好政策性金融和商业性金融的作用，引导购房群众续交购房款，建立共管账户，监督资金全部用于项目建设。同时支持其他有实力、有意愿的企业、个人合作开发。对整体接盘停缓建项目的，自然资源、税务、住建等部门要加快办理相关手续。对于情况复杂、难以解决的项目，可通过对项目开发主体破产清算等方式妥善解决。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局、市税务局、市中级人民法院、中国银行保险监督管理委员会鄂尔多斯监管分局，各旗区人民政府）
五、违规建设单位的责任追究
市城市管理综合执法、自然资源、住建等部门在建设单位补缴相关税费后，原则上免于行政罚款，同时对符合规划的建设项目和地上建筑不作没收处理。对有能力缴纳相关税费但恶意拖欠导致无法办理房屋产权登记的开发建设单位，相关旗区
人民政府可通过行政手段和司法途径，督促开发建设单位尽快缴纳，必要时启动破产清算程序，依法保障购房主体的合法权益。要依法严惩恶意欠缴相关税费的建设单位法人或已不存在的建设单位的实际控制人，依据红黑名单制度，一律列入各级失信黑名单，并通过各类媒体向社会公开公示，接受社会舆论监督；同时，各级各有关部门要视情况限制其继续从事房地产项目的开发或其它经营活动；情况严重的，依法追究其相关法律责任。
解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案
为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动市区不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定本方案。
一、基本原则
（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。
（二）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。
（三）依法依规，维护稳定。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性普遍性问题，分类制订解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。
二、处理办法
（一）范围界定。本方案解决的土地历史遗留问题是指：2016年10月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办
理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，不动产统一登记后办理不动产登记时土地手续不完善的房屋（不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下8类房屋：
1.
已购公有住房。
2.
已购经济适用住房（含棚户区改造房），符合上市交易条件的。
3.
市区各单位的集资建房。
4.
使用划拨土地的居民自建住房。
5.
办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。
6.
在出让工业用地开发建设的居住用房。
7.
使用划拨土地的经营性用房。
8.
土地使用年限已满的经营用房。
（二）处理依据及办法。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》，参照《财政部
国土资源部
建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》
（宁国土资发〔2017〕342号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发***不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》（宁国土资发〔2016〕542号）等法律法规和文件精神，对市区不动产登记中土地历史遗留
问题进行分类处理。
1.
分摊面积。住宅小区的土地全部分摊到户，即按该小区土地面积除以小区总建筑面积，乘以每户建筑面积，分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的，以独有面积计算。
2.
出让年限。住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算，或按照政府出让土地的批复时间计算，统一按照住宅70年、商业40年出让。
3.
交纳土地出让金计算标准。
（1）已购公有住房、经济适用住房（含棚户区改造房）、集资建房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的15%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价10%的，按10%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（2）居民自建住房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（3）规划、建设手续齐全，但没有土地供应手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（4）在出让的工业用地上建设的商品住房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，由现使用权人按照评估价款补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（5）经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的，由市自然资源局审核，符合城乡建设规划可以继续出让的，委托第三方中介机构评估，在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议，按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。
三、办理程序
1.
房屋所有人持权属来源证明材料（原房屋产权证、国有土地使用证，或者原房屋建设单位开具的房产建设情况说明），到市自然资源局核算补交出让金金额，开具土地出让金缴款单。
2.
房屋所有人持缴款单在补交出让金金额，开具土地出让金缴款单，缴纳土地出让金。出让金发票应注明缴款人、交款时间、面积等。
3.
***市自然资源和不动产确权登记事务中心依据缴纳出让金发票办理不动产登记。办理时，应注意宗地范围内土地为共用的，应在备注中注明出让面积。
四、几点要求
（一）加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，积极推动各类问题快速、有效化解。成立不动产登记遗留问题处理领导小组，由分管副市长任组长，市政府副秘书长、自然资源局局长为副
组长，市财政局、审计局、自然资源局、住建局等相关部门为成员单位，共同研究解决市区不动产登记遗留问题。
（二）明确各部门职责。市自然资源、住建、财政、审计等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。市财政局负责补交土地出让金的收缴工作。市住建局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作。市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补交土地出让金标准的核算工作。审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。
（三）切实维护群众权益。各部门要紧密配合，共同推进遗留问题的处理。要积极回应群众诉求，部门间要通过联合办公完善手续，提高效率，不得要求群众自我举证、往返跑路。不动产统一登记实施前，已竣工验收合格、购房人已依法办理房屋产权证的，登记部门应予以办理。由于历史原因个人不能提供权属来源证明的，由市自然资源、住建局、财政局等部门联合进行权属来源调查。对于权属无争议，出具调查意见后进行办理。
（四）加强政策解读和宣传。要用老百姓容易接受的、通俗易懂的语言做好国家法律法规和相关政策的宣传解释工作。要密切关注舆情动态，加强舆论引导，共同营造良好社会氛围。
（五）限期办理。各部门、不动产登记机构要按照本方案的要求，主动对接，积极配合，全力推进遗留问题的登记工作。各有关小区和居民要主动申请，在规定的限期内交纳土地出让金，办理不动产登记手续。逾期不申请办理的，按评估价款全额交纳土地出让金后办理。
关于解决涉房涉地历史遗留问题的若干意见
(征求意见稿)第一条为妥善解决我市涉房涉地历史遗留问题，切实维护群众合法权益，进一步规范城市规划和国有建设用地治理，促进我市房地产市场持续健康进展，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产治理法》、《中华人民共和国土地治理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康进展有关问题的通知》(国土资发〔2017〕204号)、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》〔法释〔2005〕5号〕、《国土资源部关于经依法批准改变容积率如何补缴土地出让金复函》等相关法律法规，并结合我市实际情况，按照“依法依规、尊重历史、民生优先、分类施策”的原那么，制定本处理意见。
第二条不动产统一登记实施前，我市市本级〔含防城区、港口区〕范围内房地产开发项目由于涉及改变土地使用条件等缘故而产生的历史遗留问题适用本处理意见。本意见正式实施之日前，已办理相关手续且缴纳土地出让金的不适用本处理意见。
第三条已批准提高容积率未补缴土地价款的。
〔一〕宗地初始容积率按照防政办发〔2018〕38号文相关规定认定。
〔二〕房地产项目已取得土地使用权证，依据城乡规划主管部门批准规划建设，市房产治理部门批准预售许可、办证，但存在实际开发建设容积率与土地出让时容积率不一致，且未完善提高容积率手续补缴土地价款的，可采取追溯评估方式确定土地价款，加上评估期日中国人民银行公布的六个月以内〔含〕贷款利率核算的利息作为补缴的总价款，评估期日按如下方式确定:1.房地产项目已办理商品房预售许可证的，以商品房预售许可证发证日期为评估期日，假设有多期预售的分别以各预售许可证发证日期为评估期日进行评估。
2.房地产项目以现房直截了当销售，已办理整个项目或部分楼幢房屋所有权证或不动产权证的，以证书登记日期为评估期日，假设有多本房屋所有权证或不动产权证的分别以房屋所有权证或不动产权证证书登记日期为评估期日进行评估。
〔三〕城乡规划主管部门已批准提高容积率但未建设或建设未达到办理预售许可条件的，以国土资源治理部门依法受理补缴地价申请时点进行评估补缴土地价款；原已申请受理过但批复失效的须重新申请办理。
第四条已批准改变用途未补缴土地价款的。
〔一〕房地产项目依据城乡规划主管部门批准规划建设，市房产治理部门批准预售许可、办证，存在开发建设用
途与土地出让时用途不一致，且未完善改变用途手续补缴土地价款的，可采取追溯评估方式确定土地价款，加上评估期日中国人民银行公布的六个月以内〔含〕贷款利率核算的利息作为补缴的总价款，评估期日按如下方式确定:1.房地产项目已办理商品房预售许可证的，以改变用途首次取得商品房预售许可证发证日期为评估期日进行评估。
2.房地产项目以现房直截了当销售，已办理整个项目或部分楼幢房屋所有权证或不动产权证的，以改变用途首次房屋所有权证或不动产权证登记日期为评估期日进行评估。
〔二〕城乡规划主管部门已批准改变用途但未建设或建设未达到办理预售许可条件的，以国土资源治理部门依法受理补缴地价申请时点进行评估补缴土地价款；原已申请受理过但批复失效的须重新申请办理。
第五条未经规划批准擅自改变土地使用条件的。
房地产项目未经城乡规划主管部门审批擅自提高容积率或改变用途并已销售的，由城乡规划主管部门按有关规定依法处理，处理后假设保留的以国土资源治理部门依法受理补缴地价申请时点进行评估。
第六条不动产统一登记实施前，差不多建设销售且房产已登记备案，但在开发建设中存在超容积率、改变土地用途未补缴土地价款的，不动产登记机构对已取得房屋产权证书的购房人应予以换发不动产权证书；对未取得房屋产权证书
但达到办证条件的由不动产登记机构会同房屋治理部门共同认定后予以换发不动产权证书。同时由相关部门依法对房地产开发企业进行追缴土地价款，并将处理结果送不动产登记机构存档；两年未缴清土地价款的将纳入征信系统进行惩戒治理，未缴清土地价款的企业不得参与我市土地竞拍活动。
第七条因规划调整的缘故，需对土地使用权年限进行调整的，另按有关规定办理。
第八条原代表政府治理土地的房地产公司及其他单位向社会销售〔转让〕房屋或宅基地问题。
原政府国有房地产公司代表政府征地、批准卖地、开发建设商品房，在未完善用地或建设手续的情况下以出让方式开发、销售房地产，由于政策变化导致无法完善土地出让手续问题，关于符合规划、权属清晰、购地款缴清且已建好房屋的，按如下意见处理：
（一）
处理方式
1.已取得建设用地批文且缴清出让金、未办理土地登记手续的情况下将以出让方式取得的土地，分割成小块宅基地或房屋转让给个人的，在补缴相关税费后，办理不动产登记手续。
2.已取得建设用地批文但未缴清出让金、未办理土地登记手续的情况下将以出让方式取得的土地，分割成小块宅基
地或房屋转让给个人的，在补缴土地出让金和相关税费后，办理不动产登记手续。
3.经政府批准开发建设，但未取得建设用地批文件、未缴清出让金且未办理土地登记手续将国有建设用地分割成小块宅基地或房屋转让给个人的，须在补缴土地出让金和相关税费后，再办理不动产登记手续。
4.未取得旧宅基地证、房屋所有权证且未建好房屋的，或利用集体所有土地分割成小块宅基地或房屋转让给个人的，一律不得办理不动产登记。
5.宗地多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，当事人持房屋权属证书和土地使用证共同申请不动产登记〔假设房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请〕，不动产登记机构调查核实土地出让金和相关税费缴清的，予以办理不动产登记手续。
〔二〕土地出让金缴纳的标准和方式
土地出让金缴纳的标准在原批准文件或出让合同差不多明确的，按原批准文件或出让合同确定价款加上原批准文件批复日期或出让合同签订日期之日中国人民银行公布的六个月以内〔含〕贷款利率核算的利息作为补缴总价款，没有相关批准文件或出让合同明确的，按购地合同〔协议〕时
点评估确定补缴的土地价款，加上评估期日中国人民银行公布的六个月以内〔含〕贷款利率核算的利息作为补缴的总价款。
土地出让金原那么由转让方缴纳。转让方无能力缴纳、申请人〔现土地使用权人〕情愿补交的，也可由申请人按比例分担欠缴的土地出让金〔分担比例为该宗地面积占原地分割后的所有宗地面积之和的比例〕。
〔三〕办理用地手续流程：
1、资格审查。
市国资治理部门〔市国资委〕或城区政府组织原政府国有房地产公司及相关部门对辖区内所销售的土地或房屋进行调查、核实，对符合办理条件的报市国资治理部门〔市国资委〕或城区政府进行审查确认。
2、出让土地转让办理。
符合办理条件的申请主体向城乡规划主管部门申请办理转让用地规划手续，取得规划手续后向市国土资源治理部门申请国有建设出让土地转让手续，市国土资源治理部门按相关规定办理，审批后按规定申请办理不动产权登记。
〔四〕申请主体的确定
1、原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，能够由购房者申请办理相关手续。
2、市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区
住房主管部门申请；原镇政府统一开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。
3、市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司〔包括原市级资产经营公司〕或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。
4、合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，能够由其他合作方申请。
第九条本意见第三条、第四条、第五条手续按以下程序办理：
〔一〕土地使用权人向市城乡规划主管部门提交调整申请和调整后的用地规划设计方案,申请应包括建设用地差不多情况、原规划许可情况等内容。市城乡规划主管部门核实相关情况后出具情况核实说明，说明内容包含项目原已批准提高容积率及用途变更情况。
〔二〕土地使用权人向市房产治理部门提交项目办理预售许可证、房屋所有权证等材料，市房产治理部门核实相关情况后出具情况核实说明，说明内容包含是否办理预售许可证、房屋所有权证及办证日期等内容。
〔三〕土地使用权人凭上述许可和说明向国土资源治理
部门申请办理提高容积率或改变土地用途手续，国土资源治理部门审查后拟定方案上报市人民政府审批。
〔四〕政府批复后土地使用权人在缴清土地价款情况下可签订《土地出让合同变更协议》，土地使用权人缴纳相关税、费后依法办理不动产权登记。
第十条主动解决问题，加强房地产市场监管。
〔一〕市规划、国土、房产等主管部门和各城区政府要积极主动解决涉房涉地历史遗留问题，由于不履行或者不正确履行涉及本单位职责的事项而妨碍历史遗留问题处理工作，损害行政相对人合法权益的，将严肃追究有关单位及工作人员的责任。
〔二〕市规划、国土、房产等主管部门和各城区政府要依据工作职责加大执法监管力度。本意见正式实施后，对仍不履行土地使用权出让协议或其他有关协议违法违规开发建设房地产的企业或者个人，要依法依规严肃查处。
〔三〕市规划、国土、房产、财政、工商、税务等主管部门可依法限制或者禁止不按期缴纳土地价款的企业或者个人在我市享受政府优惠政策、取得土地使用权、进行房地产开发建设或者进行其他重大经济活动，并将违法违规企业或者个人行为、处罚结果等相关情况纳入诚信档案并向社会公布。情节严峻的及时移交有关部门依法处理，涉嫌犯罪的移交司法机关，依法追究刑事责任。
〔四〕从本意见正式实施之日起，假设再有部门、单位或个人不依法依规依程序办理审批导致产生新问题的，谁批准谁负责，并严肃追究责任。
第十一条本处理意见自印发之日起开始实施，有效期为两年。我市原相关规定与本意见不一致的以本意见为准。
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